Location saisonnière : la facture cachée
Vous louez votre maison du Bassin d'Arcachon quelques semaines par an. Vous pensez avoir optimisé intelligemment un bien que vous n'occupez pas toute l'année.
La fiscalité location saisonnière a pourtant changé en profondeur depuis 2025 — et la note se paie souvent au moment où vous vous y attendez le moins : à la revente.
2 réformes se sont additionnées en silence.
La première réduit ce que vous gagnez chaque année.
La seconde reprend, dix ou vingt ans plus tard, ce que vous pensiez avoir définitivement économisé.
1. Le vrai coût fiscal de la location saisonnière
Depuis la loi de finances pour 2025, deux mécanismes coexistent et se combinent défavorablement pour le propriétaire non averti :
- D'abord, pour les meublés de tourisme non classés au régime micro-BIC, le plafond de recettes est tombé à 15 000 € par an, avec un abattement réduit à 30 % (CGI, art. 50-0, 1° bis). Avant la réforme, ce même bien bénéficiait d'un plafond nettement plus large et d'un abattement de 50 %. Concrètement, vous êtes imposé sur une base bien plus large qu'avant, pour un même niveau de loyers perçus.
- Ensuite, pour les propriétaires au régime réel (LMNP réel), l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a modifié l'article 150 VB du CGI : les amortissements immobiliers déduits chaque année pendant la location viennent désormais diminuer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value lors de la revente.
Autrement dit, l'avantage fiscal accordé pendant la détention est repris à la sortie.
2. Micro-BIC : l'abattement qui a fondu
C'est l'idée reçue la plus répandue chez les propriétaires du Bassin : "je loue occasionnellement, ça reste anecdotique fiscalement."
Ce n'était déjà plus vrai en 2025.
Ce l'est encore moins en 2026. Avec un abattement à 30 % au lieu de 50 %, une location saisonnière qui générait auparavant un revenu imposable modeste peut désormais faire basculer votre tranche marginale d'imposition — sans que vous ayez changé quoi que ce soit à votre manière de louer.
3. La revente, où la fiscalité de la location saisonnière vous rattrape
Prenons un cas concret, représentatif d'une résidence secondaire au Cap Ferret ou à Arcachon, achetée il y a une dizaine d'années.
Achat : 400 000 €.
Le bien est loué en meublé de tourisme au régime réel, avec 120 000 € d'amortissements immobiliers déduits sur la période de location.
Revente aujourd'hui : 900 000 €, portée par la hausse des prix sur le bassin d'Arcachon.
Avant la réforme : plus-value brute = 900 000 € − 400 000 € = 500 000 €.
Depuis le 15 février 2025 : le prix d'acquisition retenu est ramené à 400 000 € − 120 000 € = 280 000 €. Plus-value brute = 900 000 € − 280 000 € = 620 000 €.
Soit 120 000 € de plus-value supplémentaire soumise à l'impôt, sans qu'un seul euro de plus n'ait changé de mains.
Sur cette base, selon votre taux marginal et votre durée de détention, la surcharge fiscale réelle se situe généralement entre 36 000 € et 43 000 €. Les abattements pour durée de détention s'appliquent toujours sur cette plus-value recalculée — exonération totale d'impôt sur le revenu à 22 ans de détention, exonération totale des prélèvements sociaux à 30 ans.
Et cette règle s'applique à tous les amortissements déduits, y compris ceux pratiqués avant 2025, dès lors que la vente intervient après le 15 février 2025.
Cette réintégration connaît des limites précises. Les amortissements mobiliers n'entrent pas dans le calcul — seuls les amortissements immobiliers sont concernés. Les amortissements dits "différés", jamais effectivement déduits du résultat imposable, restent hors du dispositif. Les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) échappent à la mesure. Et un loueur relevant du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) dépend d'un régime de plus-value distinct, non concerné par l'article 150 VB. Un diagnostic individuel reste indispensable avant toute décision.
En LMNP, il n'y a plus de cadeau fiscal. Il n'y a que des reports d'imposition.
4. Le numéro d'enregistrement, obligatoire dès le 20 mai 2026
À cela s'ajoute une obligation purement administrative, mais aux conséquences financières bien réelles : tout meublé de tourisme, résidence principale comme secondaire, devra afficher un numéro d'enregistrement à 13 caractères sur ses annonces au plus tard le 20 mai 2026.
Son absence expose à une amende pouvant atteindre 10 000 €, portée à 20 000 € en cas de fausse déclaration.
Sans ce numéro, les plateformes comme Airbnb sont tenues de bloquer la mise en ligne.
Si vous détenez une résidence secondaire louée au Bassin d'Arcachon, la question n'est plus de savoir si cette réforme vous concerne, mais de mesurer précisément son impact sur votre plus-value latente — et d'étudier si une cession anticipée, un changement de régime fiscal ou une restructuration de détention peut encore limiter la facture. C'est un arbitrage qui se prépare des mois à l'avance, pas au moment du compromis de vente.
Conclusion
Vous pensiez avoir optimisé votre résidence secondaire ?
La réforme de 2025 a changé la donne sans vous prévenir personnellement — et la facture, si elle arrive, arrivera le jour de la vente, quand il sera trop tard pour l'anticiper. Faisons le point ensemble sur votre situation avant que vous ne soyez face au notaire.
Que faire ?
Plusieurs stratégies peuvent encore être étudiées selon votre situation : conserver le bien plus longtemps pour bénéficier des abattements pour durée de détention, arbitrer entre location nue et location meublée, revoir le mode de détention du bien, ou anticiper une transmission avant la revente. Aucune de ces pistes n'est universelle : leur pertinence dépend de votre horizon, de votre fiscalité personnelle et de la structure de détention actuelle.
Faites le bon choix pour votre patrimoine
Notre Mission
Notre mission est d'accompagner nos clients dans la gestion optimale de leur patrimoine, en fournissant des conseils adaptés et des solutions innovantes, tout en garantissant un service de qualité et une approche personnalisée.
Nos Valeurs
À SERINVESTIA, nous plaçons la confiance, l'innovation et l'intégrité au cœur de notre activité. Chaque client est unique, et nous nous engageons à offrir des solutions qui lui correspondent spécifiquement, avec un service transparent et proactif
Notre Vision
Nous aspirons à devenir le leader en gestion de patrimoine en France, reconnu pour notre expertise en silver économie et intelligence artificielle, faisant de SERINVESTIA un partenaire de choix pour tous ceux qui cherchent à optimiser leur avenir financier.
Réservez votre entretien offert !
Contactez notre équipe dès aujourd’hui pour commencer à optimiser votre patrimoine et sécuriser votre avenir.