Pour moi, le LMNP est mort.
Le projet de loi de finances 2027 en est le dernier coup de canif, et personne ne devrait être surpris (au risque de ne pas me faire que des amis).
Bercy a le meublé dans le viseur depuis des années.
Je vous explique pourquoi je ne conseille plus ce type d’investissement, et pourquoi, si vous y tenez, vous ne devez surtout pas signer avant la promulgation de la loi.
Bercy vise le LMNP depuis des années
Regardez ces dernières années :
- Octobre 2023, un amendement au projet de loi de finances 2024 proposait déjà de réintégrer les amortissements dans la plus-value à la revente. Rejeté, oui !
Mais regardez ce qui s'est passé ensuite.
Vous revendez un bien en LMNP aujourd'hui ?
Les amortissements que vous avez déduits pendant des années entrent dans le calcul de votre plus-value (article 150 VB du CGI).
- 2026, la loi de financement de la sécurité sociale cette année a
relevé les prélèvements sociaux sur les loyers meublés à 18,6 %, contre 17,2 % en location nue
- Et la loi de finances pour 2026 a créé le dispositif Jeanbrun,
conçu pour favoriser la location nue
Chaque année, un coup de canif. Cette fois, c’est au cœur du système : l’amortissement.
Projet de loi de finances 2027 : ce que l'article 7 retire
Aujourd'hui, au régime réel, vous déduisez de vos loyers les charges, les intérêts d'emprunt et l'amortissement du bien, terrain exclu.
L'amortissement ne crée pas de déficit. Ce que votre résultat ne permet pas de déduire, vous le mettez de côté pour plus tard (article 39 C du CGI).
Comme le font les familles que je suis, c'est toute la mécanique du LMNP :
des loyers encaissés pendant des années, et peu ou pas d'impôt dessus (pendant au moins 6 ans)
Le texte déposé le 1er octobre 2026 casse ça.
L'amortissement des locaux serait plafonné à 2,5 % par an, et à 7 000 € par foyer fiscal.
- Prenons un cas client pour un meublé de tourisme, 1,5 % et 5 000 €.
À partir des exercices clos en 2027, ce qui dépasse ne se reporte plus : c'est perdu. Seules les résidences étudiantes et seniors, les EHPAD et certains établissements médico-sociaux y échappent... pour l'instant !
Un détail que beaucoup vont rater :
le plafond vaut pour le foyer, pas pour le bien.
2 studios, 1 seule enveloppe
Et là cela commence à faire très très mal
1 860 € d'impôt en plus, chaque année
La plupart de mes clients dirigeants possèdent plutot des petites surfaces logées dans des immeubles de ville moyenne, comme Clermont-Ferrand ou dans l'agglomération bordelaise.
Prenons comme cas un client qui détient un studio en LMNP :
- 255 000 € de valeur amortissable
- terrain exclu
- 12 000 € de résultat avant amortissement.
Aujourd'hui, avec 10 200 € d'amortissement (une hypothèse pour l'exemple), il est imposé sur 1 800 €.
- Avec le plafond à 2,5 %, il ne déduit plus que 6 375 €.
- Il est maintenant imposé sur 5 625 €.
Oui, vous ne rêvez pas, c'est bien 3 825 € de base en plus !
À 30 % de tranche marginale et 18,6 % de prélèvements sociaux, cela fait environ 1 860 € d'impôt de plus, chaque année, sur un seul bien.
Et ne comptez pas sur 2026 pour vous mettre à l'abri.
D'après le texte déposé, seul le stock d'amortissements déjà reporté au 31 décembre 2026 aurait un régime de "petite" faveur : déductible jusqu'en 2036, mais dans la limite de la moitié du résultat restant.
Aie, un bien acheté fin 2026 n'a presque rien en stock.
À vérifier dans la version finale, mais moi, je ne parierais pas dessus.
Projet de loi de finances 2027 : n'achetez pas avant la loi
Avant tout, je dois préciser ce que j'appelle « mort ».
Il y aura toujours des appartements meublés, des loyers, des locataires.
Ce qui disparaît, c'est la promesse de ne presque pas payer d'impôt
Sans amortissement libre, le LMNP devient un investissement locatif comme un autre.
Mais, avec plus de contraintes, et une revente qui coûte plus cher.
Vous hésitez à acheter ?
Ne signez pas avant la promulgation. Le texte peut encore bouger, dans un sens ou dans l'autre, et c'est justement pour ça.
Attendre, c'est perdre quelques mois de loyers.
Acheter trop tôt, c'est risquer des années de rendement.
Le calcul est vite fait.
Si vous achetez quand même, faites votre simulation avec le plafond, pas avec l'amortissement d'aujourd'hui.
Si elle ne tient pas, ne signez pas.
Vous êtes déjà propriétaire ? Ne vendez pas sur un coup de panique. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits reviennent dans la plus-value : sortir coûte cher aussi.
Avant le vote, sortez 4 principaux chiffres :
- vos amortissements en report
- votre résultat avant amortissement
- ce que pèsent vos autres biens dans le plafond de votre foyer
- votre estimation de la charge mentale que vous crée cet investiessement
Un projet d'achat en meublé, ou des biens déjà en LMNP ? Je chiffre avec vous l'effet du plafonnement sur votre foyer, bien par bien. Et nous regardons ensemble où placer votre épargne si le meublé ne tient plus.
On vous a vendu le meublé comme une machine à ne pas payer d'impôt.
C'est bel et bien fini (de toute façon tous les investissements où l'État vous accorde un avantage significatif n'ont jamais valu le coup comme je l'expliquais à propos de la défiscalisation immobilière)
Je ne crois pas à un retour en arrière après le projet de loi de finances 2027.
Autant le savoir avant de signer.
👉 Prenez rendez-vous pour un premier échange.
Article fondé sur le projet de loi de finances déposé le 1er octobre 2026, susceptible d'évoluer. Il ne constitue pas un conseil personnalisé.
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