3. La revente, où la fiscalité de la location saisonnière vous rattrape

Prenons un cas concret, représentatif d'une résidence secondaire au Cap Ferret ou à Arcachon, achetée il y a une dizaine d'années.

Achat : 400 000 €.

Le bien est loué en meublé de tourisme au régime réel, avec 120 000 € d'amortissements immobiliers déduits sur la période de location.

Revente aujourd'hui : 900 000 €, portée par la hausse des prix sur le bassin d'Arcachon.

Avant la réforme : plus-value brute = 900 000 € − 400 000 € = 500 000 €.

Depuis le 15 février 2025 : le prix d'acquisition retenu est ramené à 400 000 € − 120 000 € = 280 000 €. Plus-value brute = 900 000 € − 280 000 € = 620 000 €.

Soit 120 000 € de plus-value supplémentaire soumise à l'impôt, sans qu'un seul euro de plus n'ait changé de mains.

Sur cette base, selon votre taux marginal et votre durée de détention, la surcharge fiscale réelle se situe généralement entre 36 000 € et 43 000 €. Les abattements pour durée de détention s'appliquent toujours sur cette plus-value recalculée — exonération totale d'impôt sur le revenu à 22 ans de détention, exonération totale des prélèvements sociaux à 30 ans.

Et cette règle s'applique à tous les amortissements déduits, y compris ceux pratiqués avant 2025, dès lors que la vente intervient après le 15 février 2025.

Cette réintégration connaît des limites précises. Les amortissements mobiliers n'entrent pas dans le calcul — seuls les amortissements immobiliers sont concernés. Les amortissements dits "différés", jamais effectivement déduits du résultat imposable, restent hors du dispositif. Les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) échappent à la mesure. Et un loueur relevant du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) dépend d'un régime de plus-value distinct, non concerné par l'article 150 VB. Un diagnostic individuel reste indispensable avant toute décision.

En LMNP, il n'y a plus de cadeau fiscal. Il n'y a que des reports d'imposition.

4. Le numéro d'enregistrement, obligatoire dès le 20 mai 2026

À cela s'ajoute une obligation purement administrative, mais aux conséquences financières bien réelles : tout meublé de tourisme, résidence principale comme secondaire, devra afficher un numéro d'enregistrement à 13 caractères sur ses annonces au plus tard le 20 mai 2026.

Son absence expose à une amende pouvant atteindre 10 000 €, portée à 20 000 € en cas de fausse déclaration.

Sans ce numéro, les plateformes comme Airbnb sont tenues de bloquer la mise en ligne.

Si vous détenez une résidence secondaire louée au Bassin d'Arcachon, la question n'est plus de savoir si cette réforme vous concerne, mais de mesurer précisément son impact sur votre plus-value latente — et d'étudier si une cession anticipée, un changement de régime fiscal ou une restructuration de détention peut encore limiter la facture. C'est un arbitrage qui se prépare des mois à l'avance, pas au moment du compromis de vente.

Conclusion

Vous pensiez avoir optimisé votre résidence secondaire ?

La réforme de 2025 a changé la donne sans vous prévenir personnellement — et la facture, si elle arrive, arrivera le jour de la vente, quand il sera trop tard pour l'anticiper. Faisons le point ensemble sur votre situation avant que vous ne soyez face au notaire.

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